Mietrecht – was Mieter wissen sollten: Nächtlicher Lärm & Kündigungsverzicht

Von Susanne Schönemeier, Stellv. Geschäftsführerin Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)

Ihr gutes Recht_DMB_SchönemeierImmer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichen kennen.

 Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Nächtlicher Lärm

Von 22 Uhr bis 6 Uhr soll Nachtruhe herrschen, sagt der Gesetzgeber. Was dabei als Lärmbelästigung gilt, kann allerdings nicht nur in Dezibel gemessen werden. Denn hier spielt die „Sozialadäquanz“ eine große Rolle, also Lärmintensität, Lärmquelle, Umgebungsgeräusche usw. Wir haben die häufigsten Streitfälle zusammengestellt:

Kinder:

Nächtliches Baby-und Kleinkindergeschrei kann niemand verhindern, muss hingenommen werden. Denn das gehört zur normalen kindlichen Entwicklung dazu. Hier gilt also eine erhöhte Toleranz. Dennoch muss nicht alles hingenommen werden: Wenn ältere Kinder am späten Abend zu viel trampeln, springen und schreien, ist das verboten. Unter Umständen kann der Nachbar die Miete mindern und der Vermieter die lauten Mieter abmahnen.

Streit:

In einem Mehrfamilienhaus, besonders in einem hellhörigen, dürfen Familienkonflikte nur in gemäßigter Form ausgetragen werden. Häufige und überlaute Streitigkeiten sind Grund, die Miete zu mindern. Trotzdem muss ein bisschen Streit ertragen werden. Für das Amtsgericht Düsseldorf (302 OWi-904 Js 708/91) ist ein gelegentlicher Ehekrach in der Nacht beispielsweise in Ordnung, weil er zum sozialadäquaten Verhalten zähle. Gerade bei Ehegatten seien Streitigkeiten verbaler Natur ja häufig anzutreffen, da sich aus dem Miteinander in der Ehe naturgemäß eher Konflikte ergäben, die durch lautstarke Auseinandersetzungen ausgetragen würden. Zu lange und zu oft dürfen die Eheleute aber nicht streiten – eine halbe Stunde ist dem Gericht zufolge bereits ordnungswidrig – und kann auch mit einem Bußgeld geahndet werden.

Tiere:

Das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern bedeutet auch, dass Tierhalter für Ruhe sorgen müssen. In den Mittags- und Abendstunden, besonders aber in der Nacht, müssen die Tiere leise sein. Gerade bei Hunden kann es Probleme geben. Neben mietrechtlichen Sanktionen, wie Abmahnung oder Forderung nach Abschaffung des Hundes, rechtfertigen lautes und lang anhaltendes Bellen eines Hundes in der Nachtzeit auch ein Bußgeld.

Körperpflege:

Duschen und Baden sind auch nachts erlaubt. Allerdings gilt bei der Körperpflege eine zeitliche Einschränkung: 30 Minuten haben Mieter für ihr Bad oder ihre Dusche. Innerhalb dieser Zeit muss aber auch alles erledigt werden, vom Badewasser-Einlass über das Abduschen bis zum Ablassen des Wassers.

Kündigungsverzicht

Für Mieter in einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung bestehen deutlich höhere Risiken, wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt zu werden. Sinnvoll ist es deshalb, beim Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung verzichtet. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 235/11) ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist. Grund hierfür ist, dass bei einem möglichen Eigentümerwechsel, zum Beispiel durch einen Verkauf des Hauses oder der Wohnung, der neue Eigentümer und Vermieter leicht erkennen soll, welche Rechte und Verpflichtungen er mit dem Eintritt in den Mietvertrag eingeht. sind Diese Grundsätze sind auch dann zu beachten, wenn der ursprüngliche Mietvertrag nur geändert werden soll. Wollen Mieter und Vermieter wechselseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, kann eine derartige Vereinbarung höchstens für einen Zeitraum von vier Jahren geschlossen werden.

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