Von Thorsten Kretzer, Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Der Bundesgerichtshof hat in verschiedenen Bereichen seine bisherige Rechtsprechung in Teilen grundlegend geändert.
Diese Änderungen haben erhebliche praktische Auswirkungen.
I.
Bereits im Jahre 2015 hat der BGH entschieden, dass eine Formularklausel im Mietvertrag, die dem Mieter eine unrenoviert übergebene Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist. Dieser Kurswechsel des BGH ist auch durchaus zu begrüßen. Anderenfalls könnte der Mieter verpflichtet werden, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, wohingegen es ihm unter Zugrundelegung eines Fristenplanes obliegen kann, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat.
Eine formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung kann nur wirksam vereinbart werden, wenn dies durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird. Der Mieter muss also so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden.
Diese gravierende Entscheidung bringt alle Vermietungsmodelle in extreme Schieflage, in denen der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und die Schönheitsreparaturen gerade nicht wirksam auf ihn abgewälzt worden sind. Die Konsequenz hieraus ist schließlich, dass die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nunmehr dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis trifft.
In einer aktuellen Entscheidung aus dem Jahre 2018 hat der BGH noch einmal ausdrücklich festgehalten, dass auch eine zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung hieran nichts ändert.
Wichtig ist also den Renovierungsstatus der Wohnung bei Mietbeginn beweissicher zu dokumentieren (Übergabeprotokoll, Fotos, Zeugen).
II.
Eine Kehrtwende hat der BGH auch in einer Entscheidung aus Mai 2018 in Bezug auf die Betriebskosten vollzogen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH konnte der Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung bei einer Flächenabweichung die vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen, solange die Abweichung nicht mehr als 10 % betrug.
Diese Rechtsprechung wurde nunmehr ausdrücklich aufgegeben, da die Parteien als Verteilerschlüssel nach Auffassung des BGH das Verhältnis der tatsächlichen Mietfläche zur Gesamtfläche vereinbart haben werden. Danach ist nunmehr jede Flächenabweichung im Rahmen der Nebenkostenabrechnung erheblich, auch wenn sie nicht über 10 % hinausgeht. Dieses geänderte Verständnis des BGH gilt im Übrigen auch bei Flächendivergenzen in Bezug auf Mieterhöhungen.
III.
Nach einer Entscheidung des BGH aus September 2018 kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich, d.h. mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Die fristlose Kündigung kann der Mieter eventuell durch Nachzahlung offen stehender Mieten noch ungeschehen machen; die ordentliche Kündigung kann aber wirksam bleiben.
Der Mieter kann also seine Wohnung verlieren, obwohl er alle Mietschulden ausgeglichen hat. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
