Mietkaution – zu Beginn, während oder zum Ende des Mietverhältnisses (Teil 2)

Von Jürgen Starbatty, Leitung der Rechtsabteilung, DMB Hannover e. V.

Der 2. Teil des Beitrages befasst sich mit der Mietkaution während und zum Ende des Mietverhältnisses.

Vorbemerkung: Eine Mietkaution, oder auch Mietsicherheit genannt, wird in nahezu jedem Wohnraummietverhältnis vereinbart. Einzelheiten sind, wie die Erfahrungen der Geschäftsstelle des DMB Hannover e.V. gezeigt haben, problematisch und zum Teil unklar; diese Darstellung sollte deshalb dazu dienen, erste Probleme zu erkennen. Eine rechtliche Beratung gerade zu problematischen Positionen kann dadurch nicht entbehrlich werden.

Während der Dauer des Mietverhältnisses kommt eine Verweisung des Mieters auf die Mietkaution, wenn er eine Zahlung nicht leisten möchte oder kann, nicht in Betracht. Dieses ist insbesondere für den Zeitpunkt der bevorstehenden Beendigung des Mietverhältnisses von Bedeutung.

Grundsätzlich sind Mieter nicht berechtigt, bei Beendigung des Mietverhältnisses für die letzten Monate der Mietzeit die Miete nicht jetzt mehr zu erbringen und den Vermieter auf die ihm zur Verfügung stehende Kaution zu verweisen. Dieses Abwohnen ist in der Regel rechtlich nicht zulässig. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kommt dieses in Betracht, hier sollten sich die Mieter jedoch stets rechtlich beraten lassen.

Der Vermieter hingegen kann bei einer zumindest unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderung auch während der Dauer des Mietverhältnisses auf die Mietkaution zugreifen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll eine Aufrechnung mit streitigen Forderungen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses während der Mietzeit nicht zulässig sein. Sofern der Vermieter berechtigterweise die Aufrechnung mit Forderungen gegen den Mieter erklärt, kann der Vermieter eine Wiederauffüllung der Kaution bis zur Höhe von 3 Monatsmieten verlangen. Zwischenzeitliche Mieterhöhungen bleiben bei dieser Berechnung der Kaution unberücksichtigt, wenn nicht etwas anderes vereinbart ist. Eine Verpflichtung des Vermieters, sich bei Forderungen zunächst an der Mietkaution zu bedienen, besteht nicht, bei ausgebliebenen Zahlungen geht ein Mieter deshalb immer das Risiko ein, auch auf Zahlung verklagt zu werden. Im umgekehrten Fall ist jedoch auch der Mieter berechtigt, bei rechtswidriger Inanspruchnahme der Mietkaution durch den Vermieter ein wieder Auffüllen zu verlangen.

Für den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Mietkaution nicht unmittelbar nach Wohnungsrückgabe zurückzahlen muss. Eine gesetzliche Regelung zum Zeitraum, binnen derer der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen muss, existiert nicht.

Die Gerichte gehen davon aus, dass der Vermieter über die Mietkaution abrechnen und das Kautionsguthaben ganz oder teilweise an den Mieter auszahlen muss, wenn feststeht, dass keine Ansprüche mehr bestehen oder nur noch in bestimmtem Umfang, beispielsweise eine noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung. Auch eine Verrechnung mit Gegenansprüchen kommt in Betracht, nach einer neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch noch nach Ablauf von 6 Monaten erklärt werden, wenn ein Mangel besteht und obwohl der Vermieter trotz Mangelbeseitigungsaufforderung eine Umstellung auf ein Schadensersatzanspruch nicht vorgenommen hat. Bleibt beispielsweise nur noch eine Betriebskostenabrechnung offen, kann der Vermieter einen bestimmten Betrag, der einer erwarteten Nachzahlung entspricht, einbehalten. Im Übrigen müsste die Mietkaution abgerechnet und ausgezahlt werden.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Dies entspricht dem Zeitpunkt der Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs des Mieters, also in der Regel erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Bei Eigentümerwechsel und Insolvenz des Vermieters bzw. Zwangsverwaltung gibt es gesonderte Regelungen, die im Rahmen einer Beratung erörtert werden sollten.

Generell ist bei problematischen Bereichen oder Fragen Rücksprache beim Mieterverein oder einem Rechtsanwalt zu nehmen.

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