Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)
Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.
Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:
Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
Werden die Wohnungen im Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann jede Wohnung für sich einzeln verkauft werden. Der „scheibchenweise“ Verkauf verspricht deutlich höhere Umsätze und Gewinne als der Verkauf des Mietshauses insgesamt. Käufer der umgewandelten Eigentumswohnungen können die dort wohnenden Mieter selbst sein, Kapitalanleger oder Selbstnutzer, die selbst einziehen wollen. Weil Mieter, die ursprünglich in ein normales Wohnhaus und eine Mietwohnung gezogen sind, nach der Umwandlung durch potenzielle Selbstnutzer ein höheres Kündigungsrisiko haben, werden sie durch den Gesetzgeber besonders geschützt.
Drei Jahre lang darf der Käufer der umgewandelten und verkauften Eigentumswohnung nicht wegen Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Bundesländer können diese Kündigungssperrfrist für Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nach Ablauf dieser Kündigungssperrfrist kann der Käufer kündigen, aber nur beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes. Und die gesetzlichen Kündigungsfristen muss er natürlich auch noch einhalten.
Mieter einer umgewandelten Wohnung haben außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann in den Kaufvertrag, den der Vermieter und sein Käufer ausgehandelt haben, „einsteigen“ und die Wohnung anstelle des vorgesehenen Käufers erwerben, und zwar zu unveränderten Bedingungen und zum selben Preis. Der Vermieter und Verkäufer der Eigentumswohnung muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrages mitteilen und ihn darauf hinweisen, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter die Information über sein gesetzliches Vorkaufsrecht erhalten, muss er sich innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er kaufen will oder nicht.
Treppenhausreinigung
Ob Mieter die Treppen selbst putzen oder für die Treppenhausreinigung bezahlen müssen, ist schon im Mietvertrag geregelt. Ist hier vereinbart, dass der Mieter die Reinigung des Treppenhauses übernimmt, muss er regelmäßig putzen. Meistens wird dann in der Hausordnung oder per Aushang im Treppenhaus bestimmt, in welchem Turnus und welcher Treppenhausabschnitt von ihm zu reinigen ist. Dagegen ist es allein Sache des Mieters, zu entscheiden, an welchem Wochentag, um wie viel Uhr oder mit welchen Reinigungsmitteln geputzt wird.
Ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter für die Treppenhausreinigung verantwortlich. Er kann aber putzen lassen, das heißt eine Reinigungskraft oder Reinigungsfirma engagieren, wenn nicht schon ein Hausmeister für die Reinigung zuständig ist. Die anfallenden Kosten kann der Vermieter als Betriebskosten unter der Position „Gebäudereinigung“ oder „Hausmeister“ auf die Mieter des Hauses abwälzen. Völlig unwirtschaftliche Kosten müssen Mieter nicht tragen, zum Beispiel keine überhöhten Stundensätze von 50 Euro und mehr oder wenn der Vermieter die dreimalige Reinigung des Treppenhauses pro Woche veranlasst.
Grundsätzlich muss sich der Vermieter darum kümmern, dass ordentlich geputzt wird, Mieterbeschwerden muss er nachgehen. Das gilt auch wenn Mieter abwechselnd für die Treppenhausreinigung verantwortlich sind und einzelne Mieter ihre Pflichten vernachlässigen, also schlecht oder gar nicht putzen. Der Vermieter kann diese Mieter abmahnen und, wenn sich deren Verhalten nicht ändert, eine Putzkraft mit der Reinigung beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter als Schadensersatz in Rechnung stellen.
Der Vermieter darf aber nicht einfach die mietvertragliche Regelung für alle Mieter des Hauses aufkündigen und die Reinigung kostenpflichtig an eine Putzkraft übergeben. Wer als Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, zu putzen, hat umgekehrt auch das Recht, zu putzen.