Mietrecht – was Mieter wissen sollten: Wohnungsbesichtigung + Fotos / Feuchtigkeit + Schimmel

Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)              

Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.

Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Wohnungsbesichtigung + Fotos

Der Vermieter, Handwerker, ein Wohnungsverwalter oder Makler – sie alle dürfen die Wohnung nur besichtigen, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Gemeint sind Fälle, in denen zum Beispiel das Haus oder die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll, beziehungsweise wenn im Haus oder in der Wohnung modernisiert oder repariert werden muss. In diesen Fällen muss die Besichtigung rechtzeitig vorher angekündigt werden und der konkrete Termin mit Uhrzeit ist mit dem Mieter abzustimmen.

Aber auch, wenn auf Seiten des Vermieters ein Recht zur Wohnungsbesichtigung besteht und ein konkreter Termin mit dem Mieter vereinbart ist, ein Recht in der Mieterwohnung zu fotografieren, haben Vermieter und Co. nicht. Gegen den Willen des Mieters darf in seiner Wohnung nicht fotografiert werden. Gerade wenn das Haus oder die Wohnung verkauft bzw. neu vermietet werden soll, drängen Vermieter, Verwalter oder Makler darauf, dass Fotos bzw. ganze Fotoserien in der Wohnung geschossen werden. Die Fotos tauchen dann in Maklerexposés oder im Internet in Wohnungs- und Kaufanzeigen auf. Sie sollen potentiellen Kauf- oder Mietinteressenten ein anschauliches Bild der Wohnung liefern.

Aber der Mieter entscheidet allein, ob, was und von wem in der Wohnung fotografiert werden darf. Er ist der alleinige Besitzer der Wohnung und hat das alleinige Entscheidungsrecht. Hinzu kommt, dass Fotos in der Mieterwohnung ein nicht unerheblicher Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre darstellen kann. Es ist nicht auszuschließen, dass gewollt oder ungewollt bei den Fotos auch Teile der Lebensart der Mieter, der Einrichtung ihrer Wohnung, ihres Lebensstils oder sonstige der Intimsphäre zuzurechnenden Einzelheiten aufgenommen werden.

Feuchtigkeit und Schimmel

Die Übergabe eines Merkblattes zum richtigen Heizen und Lüften der Wohnung beim Mietvertragsabschluss befreit Vermieter nicht von ihrer Verantwortung und Gewährleistungspflichten für Schimmel und ähnliche Schäden, entschied das Landgericht Berlin (65 S 400/15).

In unserer Beratungspraxis spielen Fragen rund um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz eine große Rolle. Betroffen sind vor allem Bäder und die Schlafzimmer. Viele Vermieter machen es sich einfach, sehen ihre Mieter in der Verantwortung und sprechen von falschem Heiz- und/oder Lüftungsverhalten. Aber so einfach ist das nicht.

Mieter müssen ihre Vermieter beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelpilzbefall unverzüglich informieren, am besten schriftlich. Dann muss sich der Vermieter bzw. die Vermieterin um die Mängel der Mietsache kümmern und notfalls mit Hilfe einer sachverständigen Person abklären, ob die Schäden baubedingt sind, ob die Feuchtigkeit von außen kommt, zum Beispiel durch undichte Stellen im Mauerwerk oder im Dach, oder ob ein verdeckter Wasserrohrbruch vorliegt. Denkbar als Ursache sind auch eine schlechte Wärmedämmung oder so genannte Wärmebrücken durch Isolationsmängel. Erst wenn eindeutig geklärt ist, dass kein Baumangel vorliegt, stellt sich die Frage, ob der Mieter oder die Mieterin zu wenig geheizt und gelüftet hat. Bei Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius und mehrfacher Stoßlüftung (Durchzug) am Tag kann Mieter aber kein Vorwurf gemacht werden. Vermieter müssen den Wohnungsmangel „Schimmel“ abstellen.

Das gilt selbst dann, wenn gutachterlich festgestellt wird, dass die nachts geschlossene Schlafzimmertür mit ursächlich für die Feuchtigkeitsschäden gewesen sei. Das Landgericht Bochum (I-11 S 33/16) stellte fest, dass das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht kein übliches zu erwartendes Lüftungsverhalten darstelle.