Die neue Grundsteuer in Niedersachsen – Auswirkungen im Betriebskostenrecht
Von Jürgen Starbatty, Leitung der Rechtsabteilung, DMB Hannover e. V.
Aufgrund der Veränderung des Grundsteuersystems nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 hat der Bund ein neues Grundsteuergesetz beschlossen, den Ländern aber Spielraum für eigene Berechnungsmodelle eingeräumt.
War zuvor ein Einheitswert für die Berechnung in der Grundsteuer maßgeblich, so hat sich das Land Niedersachsen für das sogenannte Flächen-Lage-Modell entschieden. Dabei werden Bodenfläche sowie Gebäudefläche, aber auch der Bodenrichtwert zugrunde gelegt.
Das Finanzamt hat nach einer Erhebung bei den Eigentümern die Bescheide über den Grundsteueräquivalenzbetrag und den Grundsteuermeßbetrag erlassen, die Kommune multipliziert diesen Wert mit dem Hebesatz, sodass sich hieraus die Grundsteuersumme ergibt. Diese Bescheide sind nun Anfang Januar 2025 ergangen.
Die Änderungen führen zum Teil zu höheren Belastungen, zum Teil zur geringeren. Ob dieses im Ergebnis richtig ist, hängt auch davon ab, ob die Angaben gegenüber dem Finanzamt zutreffend gewesen sind. Dies betrifft insbesondere die Angaben zur Wohnfläche und zur Nutzfläche.
Hierbei sind häufig Fehler aufgetreten, die dazu führen, dass eine höhere Fläche angegeben wird, indem die Angaben zur Wohnfläche bei der Frage nach der Nutzfläche noch einmal berücksichtigt wurden und letztlich die Summe der Berechnung zugrunde gelegt wurde. Da die Bescheide somit fehlerhaft sind, stellt sich die Frage der Korrektur, zumal die Rechtsbehelfsfristen bereits abgelaufen sind.
Zunächst wurde in der Presse mitgeteilt, eine Kulanzprüfung bis Ende 2025 sei möglich. Der niedersächsische Finanzminister hat gegenüber dem DMB Niedersachsen-Bremen auf Intervention klargestellt, dass es sich nicht um eine Kulanzprüfung handelt, wie in der Presse wiederholt mitgeteilt, sondern sich aus dem niedersächsischen Grundsteuergesetz in Verbindung mit dem Bewertungsgesetz die Möglichkeit ergibt, Fehler auch später noch zu beseitigen, jedoch rückwirkend nur bezogen auf den Beginn des Jahres, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird.
Wichtig für Mieter: Betriebskostenabrechnung prüfen
Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ist es deshalb für die Mieter wichtig, zunächst mit der Vorjahresabrechnung zu überprüfen, ob und in welchem Umfang sich Kostenerhöhungen ergeben. Für diesen Fall sollte Einsicht sowohl in den Grundsteuerbescheid der Kommune, als auch die Bescheide des Finanzamtes genommen werden. Der Vermieter ist verpflichtet, alle Bescheide vorzulegen, da nur so eine abschließende Prüfung möglich ist. Dabei können sich Abweichungen beispielsweise im Bereich der Fläche ergeben, weil gegenüber dem Finanzamt versehentlich eine falsche Angabe vorgenommen wurde.
Wird die Fehlerhaftigkeit festgestellt, ist der Vermieter entsprechend zu informieren, nur dieser kann einen Rechtsbehelf beim Finanzamt einlegen, um eine Korrektur zumindest rückwirkend zum Beginn des Jahres zu erreichen, in dem dieses dem Finanzamt bekannt gegeben wird.
Für die Mieter stellt sich jedoch auch die Frage, in welchem Umfang eine Zahlungsverpflichtung aufgrund der fehlerhaften Angaben entsteht. Es ist davon auszugehen, dass eine Berechnung der erhöhten Grundsteuer aufgrund eines falschen Bescheides nicht in Betracht kommen dürfte, da die Mieter hieran kein Verschulden trifft.
In Zweifelsfällen sollten Mieter und Mieterinnen sich bei einem Mieterverein oder einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen, Vermietern kann lediglich geraten werden, Rücksprache bei einem Steuerberater zu nehmen, der dieses überprüfen kann.
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