Von Jürgen Starbatty, Leitung der Rechtsabteilung, DMB Hannover e. V.
Gegen Ende eines Jahres werden nicht nur häufig Betriebskostenabrechnungen übersandt, es stellt sich auch die Frage der Heizkosten, sei es in der Form, dass die Heizkostenabrechnung durch Vermieter oder Verwaltung übersandt wird oder dadurch, dass ein Mieter die Brennstoffrechnung aufgrund eines direkten Vertrages von seinem Energielieferanten erhält.
Die Heizkosten sind nach der Heizkostenverordnung zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn zwei oder mehr Wohneinheiten von einer Heizanlage versorgt werden. Wird über die Heizanlage auch Warmwasser zur Verfügung gestellt, ist auch über das Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen.
Von dieser gesetzlichen Regelung gibt es eine Reihe von Ausnahmen, deren Vorliegen im Einzelfall konkret zu überprüfen sind. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung bedeutet, dass der Vermieter mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch abrechnen muss. Die restlichen 30-50 % werden nach einem festen Maßstab, in der Regel der Wohnfläche, verteilt. Auch von dieser Regelung gibt es Ausnahmen, die entweder zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden können oder bei älteren Gebäuden besonders berücksichtigt werden müssen.
Zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung müssen alle Wohnungen bzw. Räume der Wohnung mit entsprechenden Erfassungssystemen ausgerüstet sein, die einmal im Jahr abgelesen werden. Dies geschieht bei neueren Geräten über ein Funksystem.
Umgelegt werden können im Rahmen einer Heizkostenabrechnung zunächst die Kosten des Brennstoffs, des Weiteren der Heizungsbetriebsstrom, Leistungen des Schornsteinfegers, Wartungskosten für die Heizung sowie die Mietkosten für die Messgeräte und die Kosten der Verbrauchserfassung. Weitere Kosten sind im Einzelfall umlagefähig, dieses sollte dann jedoch stets geprüft werden.
Wird eine Abrechnung entgegen der zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung und auch unter Berücksichtigung der Ausnahmeregeln gesetzeswidrig vorgenommen, können Mieter die entsprechenden Kosten, die auf sie entfallen, um 15 % kürzen.
In der Abrechnung des Jahres 2023 ist zu berücksichtigen, dass die Umsatzsteuer auf die Lieferung von Gas und Wärme für die Zeit vom 1.10.2022 bis 31.3.2024 auf 7 % gesenkt wurde. Ferner ist durch das CO2 Aufteilungsgesetz vorgesehen, dass der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen muss. Diese Regelung gilt für alle Abrechnungsperioden, die am oder nach dem 1.1.2023 begonnen haben. Dieses gilt für die Beheizung mit Erdgas, Flüssiggas, Heizöl und anderen fossilen Brennstoffen. Die Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter erfolgt anhand eines Stufenmodells, bei dem sich ergibt, wie hoch der CO2-Ausstoß eines Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche ist. Je höher dieser Anteil ist, desto höher ist der Anteil des Vermieters, der in der Heizkostenabrechnung berechnet werden muss. Der Vermieteranteil liegt zwischen 0 % und 90 %. Die Vermieterbeteiligung kann jedoch auch entfallen bei besonderen Gegebenheiten, beispielsweise bei einem Anschluss- und Benutzungszwang mit Fernwärme oder wenn gesetzliche Bestimmungen energetischen Maßnahmen entgegenstehen. Hat der Mieter einen Direktvertrag, muss er diesen Anteil entsprechend selbst ausrechnen und den Vermieter zur Erstattung auffordern.
Zu berücksichtigen ist insbesondere ferner für das Abrechnungsjahr 2023 die Berücksichtigung des sogenannten Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetzes, bei dem Entlastungsbeträge gutzuschreiben sind, die besonders berechnet werden. Entsprechendes gilt für die Deckelung des Strompreises.
Auch hier kann wegen der Besonderheiten nur empfohlen werden, sich bei Unklarheiten entweder an den Mieterbund oder einen Rechtsanwalt zu wenden.
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