Mietkaution – zu Beginn, während oder zum Ende des Mietverhältnisses (Teil 1)

Von Jürgen Starbatty, Leitung der Rechtsabteilung, DMB Hannover e. V.

Aufgrund des Umfanges wird diese Darstellung in 2 Bereiche, die in nacheinander folgenden Monaten veröffentlicht werden, geteilt. Der 1. Teil befasst sich mit der Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses, der 2. Teil mit der Mietkaution während und zum Ende des Mietverhältnisses.

Eine Mietkaution, oder auch Mietsicherheit genannt, wird in nahezu jedem Wohnraummietverhältnis vereinbart. Einzelheiten sind, wie gerade die letzten Wochen in der Geschäftsstelle des DMB Hannover e.V. gezeigt haben, problematisch und zum Teil unklar; diese Darstellung sollte deshalb dazu dienen, erste Probleme zu erkennen. Eine rechtliche Beratung – gerade zu problematischen Positionen – kann dadurch nicht entbehrlich werden.

Ein Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution besteht gemäß § 551 BGB nur dann, wenn dieses im Mietvertrag oder auch gesondert vereinbart ist. Als Ausnahme ist zu berücksichtigen, dass nach dem Tod des Mieters von dem in das Mietverhältnis Eingetretenen oder das Mietverhältnis Fortsetzenden gem. § 563b Abs. 3 BGB eine Mietkaution verlangt werden kann, sofern der verstorbene Mieter keine Mietkaution geleistet hatte.

Die Mietkaution darf höchstens das dreifache der Monatsmiete betragen; Nebenkosten, über die der Vermieter abzurechnen hat oder für die eine Pauschale gezahlt wird, dürfen in die Berechnung nicht einbezogen werden. Ein darüber hinaus geforderter und gegebenenfalls auch gezahlter Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden. Eine darüberhinausgehende Bürgschaftserklärung eines Dritten ist nur dann wirksam, wenn sie dem Vermieter quasi „aufgedrängt“ wird. Anderenfalls kann eine erteilte Bürgschaftserklärung zurückgefordert werden.

Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, nicht bereits bei Vertragsschluss; der Mieter hat das Recht, die Zahlung in drei gleich hohen Teilbeträgen zu leisten. Um Unstimmigkeiten zu vermeiden, sollten die Zahlungen für die Kaution gesondert geleistet werden, des Weiteren sollte bei einer Barzahlung stets eine Quittung verlangt werden, aus der sich die Kautionszahlung ergibt. Ohne entsprechende Quittung, die vom Vermieter zu unterzeichnen ist, sollte eine Zahlung nicht geleistet werden, ein Zeuge dürfte nach Jahren für die Erbringung der Kaution möglicherweise nicht ausreichend sein. Üblich ist die Zahlung einer Barkaution oder die Verpfändung eines Guthabens auf einem Sparbuch, letzteres müsste jedoch vereinbart werden, auch andere Anlageformen können zwischen den Parteien vereinbart, nicht jedoch einseitig gefordert werden.

Wenn die Mietkaution durch Überweisung gezahlt werden soll, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter bereits vor Einzahlung der Kaution ein Konto zu benennen, auf dem der Vermieter die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegt und bei dem im Falle der Insolvenz des Vermieters die Kaution im Vermögen des Mieters verbleibt und das Kreditinstitut kein Pfandrecht an der Kaution ausüben kann. Die Überprüfung kann auch später erfolgen. Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen, also gesetzeskonform, an, kann der Mieter berechtigt sein, an der Nettokaltmiete bis zur Höhe der geleisteten Mietkaution ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. In gleicher Weise kann er, wenn der Vermieter kein insolvenzsicheres Konto benennt, an der Kaltmiete bis zur Höhe der geleisteten Mietkaution ein Zurückbehaltungsrecht ausüben; ist die Kaution noch nicht vollständig bezahlt, kann auch an dem Differenzbetrag ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden. Dies sollte jedoch nur nach rechtlicher Beratung geschehen.

Die Anlage der Mietkaution auf einem auf den Namen des Mieters ausgestellten Sparkonto mit einer Verpfändung zugunsten des Vermieters hat den Vorteil, dass die anfallenden Zinsen über einen möglichen Freistellungsauftrag von der Abgeltungssteuer freigestellt werden können. Es müsste jeder Mieter für sich selbst überprüfen, ob die Möglichkeit besteht.

 

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