Mietrecht: Kein Schwimmbecken im Garten + Vergleichsmiete

Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)              

Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.

Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Kein Schwimmbecken im Garten

Ist ein Garten mitvermietet, darf der Mieter diesen im Rahmen des so genannten vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen, das heißt sich dort aufhalten und den Garten auch gestalten. So darf der Mieter hier beispielsweise ein Planschbecken aufstellen, ein Spielhaus für Kinder errichten, im üblichen Umfang Blumen pflanzen oder einen Komposthaufen anlegen. 

Stellt der Mieter aber ein – auf Platten und Kies stehendes – massives Holzschwimmbecken im Garten auf, geht dies schnell über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und kann verboten sein, wie das Amtsgericht München (Az. 472 C 16138/18) entschied. Eine solche, auf Dauer angelegte bauliche Veränderung sei vom Vermieter nur zu dulden, wenn dies weder eine Substanzverletzung noch eine ästhetische Beeinträchtigung hervorrufe. Der Mieter habe zudem bei seiner konkreten Gartengestaltung auch das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot zu beachten.
Vorliegend hatte der Mieter das Schwimmbecken unmittelbar an der Grundstücksgrenze zu seiner Nachbarin errichtet und dort in direkter Blickflucht von deren Terrasse. Das Amtsgericht München wertete dies sowohl als ästhetische Beeinträchtigung, als auch als Verstoß gegen das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot, da eine Platzierung im hinteren Bereich des Grundstücks ohne weiteres möglich gewesen wäre. Die Richter verurteilten den Mieter daher zur vollständigen Beseitigung des Schwimmbeckens.

Mieter sollten sich also zunächst mit ihrem Vermieter abstimmen, bevor sie bauliche Maßnahmen vornehmen, die zudem mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sind.

Vergleichsmiete

Vermieter dürfen ihr Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ohne weiteres mit dem Mietspiegel einer anderen Stadt begründen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 255/18) kann ein Vermieter eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Stadt Stein nicht mit dem Mietspiegel der Stadt Fürth begründen. Die beiden Städte seien nicht miteinander vergleichbar. Eine Vergleichbarkeit beider Gemeinden ist jedoch Grundvoraussetzung für die Anwendbarkeit des Mietspiegels einer anderen Stadt.

Insbesondere die Tatsache, dass in Fürth etwa 125.000 Menschen lebten, Stein dagegen nur circa 15.000 Einwohner habe, spreche laut BGH gegen eine Vergleichbarkeit beider Städte. Auch seien weder die örtlichen Einrichtungen der Grundversorgung (bspw. Krankenhäuser) oder sonstiger relevanter Einrichtungen (bspw. Kinos, Theater) noch die Infrastruktur (U- und S-Bahn) beider Städte miteinander vergleichbar.  Dass beide Gemeinden – Stein und Fürth – an die Großstadt Nürnberg angrenzen, führe nicht einer anderen Bewertung. Denn die stark divergierende Einwohnerzahl von Fürth und Stein überwiege das Merkmal der Nähe zur Großstadt.

Wir raten allen Mietern, die ein Mieterhöhungsverlangen ihres Vermieters erhalten haben, dieses umgehend auf seine Rechtmäßigkeit zu überprüfen und sich dafür ggf. Hilfe bei einem örtlichen Mieterverein zu suchen.