Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)
Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.
Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:
Mieterrechte rund um den Garten
Bei einem angemieteten Einfamilienhaus gehört der Garten in aller Regel als mitgemietet dazu, es sei denn, es steht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag. Bei Anmietung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist die Rechtslage nach Darstellung des DMB Hannover e.V. komplizierter. Hier kommt es entscheidend auf den Mietvertrag an. Mieter dürfen den Hausgarten nur nutzen, wenn dieser ausdrücklich mit der Wohnung mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern als Gemeinschaftseinrichtung zur Verfügung steht. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach der Mieter einer Erdgeschosswohnung automatisch den Hausgarten nutzen darf.
Ist die Benutzung des Gartens allen Mietparteien des Hauses gestattet, müssen diese sich absprechen. Ggf. kann auch der Vermieter Vorgaben machen, ähnlich wie bei einer Hausordnung. Einzelne Mieter haben nicht das Recht, einen Teil des Gartens für sich einzuzäunen.
Im Übrigen können Mieter den mitgemieteten Garten nutzen, wie sie wollen. Das bedeutet, sie können ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen, Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkästen oder Schaukeln aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Und die Kinder dürfen im Garten spielen, auch deren Spielkameraden.
Für die Gartenpflege ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Er kann die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das geht aber nur, wenn der Garten nicht nur vom Vermieter selbst oder einer einzelnen Mietpartei benutzt werden darf.
Der Vermieter kann die Verpflichtung, den Garten zu pflegen, auch auf die Mieter übertragen. Das gilt insbesondere bei einem vermieteten Einfamilienhaus oder wenn der Garten nur an eine Mietpartei vermietet wurde. In diesen Fällen kann der Vermieter nicht vorschreiben, wann und wie der Garten gepflegt werden soll, in welchen Zeitabständen der Rasen zu mähen ist oder welche Pflanzen einzusetzen bzw. zu entfernen sind. Ohne besondere Vereinbarung muss der Mieter nur einfache Arbeiten, wie Rasen mähen oder Unkraut jäten, vornehmen. Er hat das Recht, Blumen zu pflücken, Obst zu ernten, usw.
Kündigungsfristen
Wollen Mieter oder Vermieter das unbefristete Mietverhältnis beenden und kündigen, gelten, unterschiedliche Regelungen. Mieter können ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter dagegen müssen sich auf einen Kündigungsgrund berufen können.
Nach dem Gesetz kommt eine Kündigung nur in Betracht bei Vertragsverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf oder wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Hauses oder seiner Wohnung gehindert ist.
Aber auch bei den Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter unterschiedliche Regelungen. Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an.
Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren können auch Vermieter, wenn sie einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monate kündigen. Dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist 6 Monate, und wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.
In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine 12-monatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von 12 Monaten kündigen. Mieter dagegen können auch bei derartigen Alt-Mietverträgen immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
Allerdings kann der Mietvertrag günstigere Kündigungsfristen enthalten, als im Gesetz vorgegeben wird. Ist im Vertrag für den Mieter eine einmonatige oder sogar vierzehntägige Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mieter mit dieser kurzen Frist kündigen.
Umgekehrt gilt das aber nicht. Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, sie können per Mietvertrag nicht zu seinen Gunsten verkürzt werden.
