Mietrecht – was Mieter wissen sollten: Mietvertrag & Schimmel

Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)              

Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.

Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Mietvertrag

Jährlich werden in Deutschland etwa 1,8 bis 2 Millionen Mietverträge neu vereinbart. Oft machen Mieter aber schon beim Abschluss des Mietvertrages Fehler, die sich im Laufe der Mietzeit schnell rächen können. Dabei geht es zum Beispiel um die Dauer des Mietvertrages.

Im Regelfall schließen Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag ab. Dann läuft das Mietverhältnis so lange, bis einer der Vertragspartner den Mietvertrag kündigt. Der Mieter kann immer mit einer Kündigungsfrist von 3 Monate kündigen, irgendwelche Kündigungsgründe braucht er nicht. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat – wenn der Mieter die Vorgaben des Mietvertrages verletzt, die Miete ständig unpünktlich oder überhaupt nicht zahlt, oder bei Eigenbedarf. Der Vermieter muss gestaffelte Kündigungsfristen einhalten, die von der Wohndauer des Mieters abhängen. Bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, dauert das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einzuhalten.

Mieter und Vermieter können aber auch von vorn herein einen Zeitmietvertrag vereinbaren, bei dem die konkrete Mietzeit von vorn herein festgelegt wird und das Vertragsende konkret vorgegeben wird. Es reicht aber nicht aus, nur den Vertragsbeginn und das Vertragsende konkret zu bestimmen. Weitere Voraussetzung für einen wirksamen qualifizierten Zeitmietvertrag ist, dass der Vermieter einen Grund für die zeitliche Befristung angibt. Grund kann sein, dass der Vermieter nach Ablauf des Zeitmietvertrages selbst in die Wohnung ziehen will bzw. ein naher Familienangehöriger oder dass er das Haus oder die Wohnung danach komplett umbauen will und die Wohnung dann unbewohnbar ist. Steht nur im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis von … bis … läuft und sind keine Gründe für die Befristung angegeben, ist kein wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart worden. Dass Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt.

Mieter und Vermieter können aber auch einen unbefristeten Mietvertrag abschließen und für die Dauer von höchstens 4 Jahren einen Kündigungsverzicht oder -ausschluss vereinbaren. Folge ist, dass weder der Mieter noch der Vermieter für die Dauer des vereinbarten Kündigungsverzichts eine Kündigung aussprechen können. Nach Ablauf des beispielsweise 3-jährigen Kündigungsverzichts wird das Mietverhältnis ganz normal wie ein unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt.

Feuchtigkeit und Schimmel

Die Übergabe eines Merkblattes zum richtigen Heizen und Lüften der Wohnung beim Mietvertragsabschluss befreit Vermieter:innen nicht von ihrer Verantwortung und Gewährleistungspflichten für Schimmel und ähnliche Schäden, entschied das Landgericht Berlin (65 S 400/15).

In der Beratungspraxis des DMB Hannover e.V. spielen Fragen rund um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz eine große Rolle. Betroffen sind vor allem Bäder und die Schlafzimmer. Viele Vermieter:innen machen es sich einfach, sehen ihre Mieter:innen in der Verantwortung und sprechen von falschem Heiz- und/oder Lüftungsverhalten. Aber so einfach ist das nicht.

Mieter:innen müssen ihre Vermieter:innen beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelpilzbefall unverzüglich informieren, am besten schriftlich. Dann muss sich der Vermieter bzw. die Vermieterin um die Mängel der Mietsache kümmern und notfalls mit Hilfe einer sachverständigen Person abklären, ob die Schäden baubedingt sind, ob die Feuchtigkeit von außen kommt, zum Beispiel durch undichte Stellen im Mauerwerk oder im Dach, oder ob ein verdeckter Wasserrohrbruch vorliegt. Denkbar als Ursache sind auch eine schlechte Wärmedämmung oder so genannte Wärmebrücken durch Isolationsmängel.

Erst wenn eindeutig geklärt ist, dass kein Baumangel vorliegt, stellt sich die Frage, ob der Mieter oder die Mieterin zu wenig geheizt und gelüftet hat. Bei Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius und mehrfacher Stoßlüftung (Durchzug) am Tag kann Mieter:innen aber kein Vorwurf gemacht werden. Vermieter:innen müssen den Wohnungsmangel „Schimmel“ abstellen.

Das gilt selbst dann, wenn gutachterlich festgestellt wird, dass die nachts geschlossene Schlafzimmertür mit ursächlich für die Feuchtigkeitsschäden gewesen sei. Das Landgericht Bochum (I-11 S 33/16) stellte fest, dass das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht kein übliches zu erwartendes Lüftungsverhalten darstelle.