Mietrecht – was Mieter wissen sollten: Untermietzuschlag & Treppenhausreinigung

Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)              

Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.

Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Untermietzuschlag

Will ein Mieter seine Wohnung vollständig untervermieten, braucht er dafür die Erlaubnis des Vermieters. Einfacher ist es, wenn der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten will. Dann muss der Vermieter zustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter mithilfe der Untervermietung seine Kosten für die Wohnung reduzieren will.

Nach dem Gesetz kann der Vermieter seine Erlaubnis aber von einer Mieterhöhung in Form eines Untermietzuschlags abhängig machen. Voraussetzung ist, dass für den Vermieter die Untervermietung ohne Mieterhöhung unzumutbar wäre. Beispielsweise dann, wenn durch die (teilweise) Überlassung der Wohnung an Dritte die Mietsache in erhöhtem Maße abgenutzt würde oder höhere Betriebskosten anfielen. 25,00 Euro pro Monat und Untermieter bei einer Vier-Zimmer-Wohnung hielt das Landgericht Berlin (63 S 152/14) für angemessen, wenn dem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung sonst unzumutbar gewesen wäre.

Aber, die stärkere Belegung der Wohnung rechtfertigt nicht per se einen Untermietzuschlag und erst recht kann der Vermieter keinen Zuschlag bei einer gleichbleibenden Belegung der Wohnung fordern (LG Berlin 64 S 104/18). Die Höhe der vom Mieter erzielten Untermiete spielt keine Rolle. Ist im Mietvertrag für den Fall der Untervermietung generell ein Untermietzuschlag von 50,00 Euro vorgegeben, ist eine derartige Klausel unwirksam.

Treppenhausreinigung

Die Reinigung des Treppenhauses, der Flure oder anderer Gemeinschaftsräume ist zwar Sache des Vermieters. Die hierfür entstehenden Kosten sind dann aber Betriebskosten. Sie müssen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag letztlich von den Mietern des Hauses über die Betriebskostenabrechnungen bezahlt werden.

Im Mietvertrag kann aber auch wirksam vereinbart werden, dass die Mieter das Treppenhaus selbst putzen und die Reinigung von Flur, Dachboden oder Keller übernehmen. Wo und in welchen Abständen geputzt werden muss ist dann in der Hausordnung oder in einem Reinigungsplan genau beschrieben.

Nehmen einzelne Mietparteien im Haus ihre Reinigungspflicht nicht ernst, sollte der Vermieter eingeschaltet werden. Der muss auf die Einhaltung der mietvertraglich übernommenen Pflichten achten, kann den nachlässigen Nachbarn abmahnen oder von ihm Schadensersatz fordern. Der Vermieter kann eine Putzhilfe beauftragen und die Kosten hierfür dem Mieter, der das Treppenhaus nicht geputzt hat, in Rechnung stellen.

Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nicht einfach die Reinigungsarbeiten vollständig an ein Unternehmen übertragen und die Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter verteilen. Das wäre eine Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung, die aber nur mit Zustimmung aller Mieter im Haus möglich ist. Die haben im Mietvertag aber nicht nur die Pflicht zur Treppenhausreinigung, sondern auch das Recht hierzu übernommen. Daran darf der Vermieter nicht einseitig rütteln.