Vermieter muss Telefonanschluss in einer Mietwohnung in Stand halten

von Rechtsanwalt, Mediator und Dozent Rolf H. Stich

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 17 / 18) festgestellt hat, ist der Vermieter einer Mietwohnung dazu verpflichtet, einen zu Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen Telefonanschluss für die Dauer der Mietzeit in Stand zu halten.

Hintergrund des Urteils war, dass die Mieterin (und spätere Klägerin) im Jahre 2011 in die Wohnung eines Mehrfamilienhauses eingezogen war, welche mit einem Telefonanschluss ausgestattet war. Nachdem die Nutzung des Telefonanschlusses, sowohl für Telefongespräche als auch die Nutzung des Internets möglich war, kam es sodann zu einem Defekt an der Leitung, welche vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zu der Wohnung führte.

Der Telekommunikationsanbieter teilte der Mieterin hierzu mit, dass der Defekt auf dem Leitungsweg zwischen Hausanschluss zur Wohnung aufgetreten sei und das Kabel vom Hauseigentümer erneuert werden müsse.

Die Mieterin zeigte dies dem Vermieter an und forderte diesen auf, die Telefonleitung bis zur Telefondose in der Wohnung wieder in Stand zu setzen. Dieser Aufforderung kam der Vermieter nicht nach.

Nachdem das zuständige Amtsgericht den Vermieter zur Instandsetzung der Telefonzuleitung verurteilt hatte, verurteilte das zuständige Landgericht in der Berufungsinstanz den Vermieter lediglich dazu, die notwendigen Reparaturarbeiten durch die Mieterin dulden zu müssen.

Der BGH teilte die Auffassung des Amtsgerichtes:

Hierzu führte er aus, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache (nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten habe. Welcher Zustand dies sei, würde sich zunächst aus dem Vertrag ergeben, fehlt eine dementsprechende Vereinbarung, so könne ein Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume „einen Wohnstandard aufweisen würden, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche“. Hierbei wären „das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen“, so die ständige Rechtsprechung des BGH.

Der BGH hat an dieser Stelle zwar offengelassen, ob ein funktionierender Telefonanschluss in der heutigen Zeit als Mindeststandard zeitgemäßer Wohnnutzung einzustufen und schon aus diesem Grund vom Vermieter geschuldet sei; in jedem Falle würde als vertragsgemäßer Zustand dann ein funktionsfähiger Telefonanschluss gehören, wenn eine Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei. „Dazu gehört – selbstverständlich – die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls – wie hier – im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen.“

Dies hat zur Folge, dass den Vermieter sodann auf Dauer die Verpflichtung träfe, die Mietsache während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten, was vorliegend bedeutet, dass der Vermieter eben diesen Telefonanschluss auf seine Kosten in Stand zu halten hat.

Fazit von Rechtsanwalt Rolf H. Stich:

Auch wenn viele Urteile zu Lasten der Vermieter gehen, so ist in diesem Falle das Urteil doch zu begrüßen. Nach meiner Auffassung gehört ein Telefonanschluss, insbesondere ein Internetanschluss, heutzutage zum zeitgemäßen Standard. Unabhängig hiervon kann es jedoch auch nicht im Interesse des Vermieters sein, dass in jedem Mehrfamilienhaus die Mieter Anschlussmaßnahmen vom Übergabepunkt bis zu Mietwohnung vornehmen und es sodann zu Streitigkeiten wegen eben dieser Maßnahmen kommt, die auch einen Eingriff in die Bausubstanz bedeuten können.